집을 사면서 받은 대출의 이자를 매달 내고 있다면, 주택담보대출 이자 소득공제 한도는 대출 구조로 정해집니다. 상환기간 15년 이상 대출이 고정금리이면서 비거치식 분할상환이면 연 2,000만원, 둘 중 하나만 맞으면 연 1,800만원까지 낸 이자를 소득에서 뺄 수 있습니다.
가장 먼저 대출 약정서에서 상환기간, 금리 방식, 거치기간이 있는지 세 가지를 확인하세요. 이 세 가지로 한도 구간이 정해지고, 그다음에 주택과 세대주 요건을 점검하면 됩니다.
주택담보대출 이자 소득공제 한도는 상환기간과 금리·상환 방식으로 갈립니다
이 공제의 정식 이름은 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제입니다. 한 해 동안 낸 이자 가운데 아래 한도까지를 소득에서 빼 과세표준을 줄여 줍니다.
| 상환기간 | 고정금리·비거치식 분할상환 조건 | 연 공제 한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리이면서 비거치식 분할상환 | 2,000만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 중 하나 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 둘 다 해당하지 않음 | 800만원 |
| 10년 이상 15년 미만 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 |
같은 15년 이상 대출이라도 고정금리와 비거치식 분할상환 중 하나만 맞아도 1,800만원이지만, 둘 다 아니면 800만원으로 한도가 1,000만원 줄어듭니다. 10년 이상 15년 미만 대출은 고정금리이거나 비거치식이어야 600만원까지 공제받습니다. 이 한도는 2024년 1월 1일 이후 낸 이자부터 적용됩니다.
내 대출이 고정금리 요건과 비거치식 분할상환 요건을 충족하는지는 약정서의 금리 방식과 거치기간을 먼저 보고, 판단이 서지 않으면 대출을 받은 금융회사에 직접 물어보세요.
같은 분할상환 대출이라도 원리금균등과 원금균등 중 무엇을 고르느냐에 따라 매달 내는 돈과 총이자가 달라집니다. 3억원 대출을 같은 금리·기간으로 놓고 두 방식의 첫 달 납입액과 총이자를 계산한 글에서 그 차이를 볼 수 있습니다.
청약저축·전세대출 원리금 공제와 한도를 함께 씁니다
위 표의 한도는 이자 공제 혼자 쓰는 한도가 아닙니다. 주택청약종합저축 납입액 공제, 주택임차차입금(전세자금대출) 원리금 상환액 공제를 함께 받으면 세 공제를 더한 금액에 같은 한도가 걸립니다. 합계가 한도를 넘으면 넘는 부분은 공제되지 않습니다.
예를 들어 한도가 800만원인 대출에서 이자 750만원을 냈고, 청약저축 공제액이 100만원이라고 가정해 보겠습니다. 두 공제를 더하면 850만원이므로 한도를 넘는 50만원은 빠지고 800만원만 공제됩니다. 이와 별도로 청약저축 공제와 주택임차차입금 원리금 공제는 둘을 합쳐 연 400만원 한도가 따로 있습니다.
공제받을 수 있는 사람은 12월 31일, 주택 가격은 취득 당시로 판단합니다
공제 대상은 근로소득이 있는 거주자로서, 과세기간이 끝나는 12월 31일 현재 무주택이거나 1주택을 가진 세대의 세대주입니다. 주택 수를 셀 때는 본인 명의뿐 아니라 배우자 등 세대원이 가진 주택도 포함합니다.
이사를 하면서 한 해 중간에 잠시 2주택이 됐더라도 12월 31일 현재 1주택이면 공제받을 수 있습니다. 반대로 기존 집을 아직 팔지 못해 12월 31일에 세대가 2주택 이상이면 공제받을 수 없습니다. 연말에 기존 집 매도가 걸려 있다면 날짜를 먼저 따져 보세요.
세대원이 받으려면 그 집에 실제로 살아야 합니다
세대주가 주택임차차입금 원리금 공제, 장기주택저당차입금 이자 공제, 청약저축 공제를 하나도 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원이 대신 공제받을 수 있습니다. 이때 세대원은 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다. 세대주는 지금 규정에서는 그 집에 살지 않아도 공제받습니다.
주택은 취득 당시 기준시가 6억원 이하여야 합니다
2024년 1월 1일 이후 취득한 주택은 취득 당시 기준시가가 6억원 이하여야 합니다. 그 전에 취득한 주택은 취득 시기별 기준을 봅니다. 2013년 12월 31일 이전은 3억원, 2014~2018년은 4억원, 2019~2023년은 5억원입니다. 지금 시세가 아니라 취득할 때의 기준시가로 판단한다는 점이 중요합니다.
주택가격이 공시되기 전에 대출을 받았다면 대출을 받은 날 이후 처음 공시된 가격으로 판단합니다. 무주택 세대주가 분양권이나 조합입주권으로 주택을 취득하는 경우에도 6억원 이하 기준이 적용됩니다. 주거용으로 쓰더라도 오피스텔은 이 공제 대상이 아닙니다.
대출 요건: 등기 후 3개월 안에, 집 주인 본인 명의로
공제되는 대출은 주택을 취득하려고 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등이나 주택도시기금에서 빌린 돈입니다. 집을 사면서 매도인의 대출을 승계받은 경우도 포함됩니다.
대출은 소유권이전등기일이나 보존등기일부터 3개월 안에 받은 것이어야 합니다. 등기일부터 3개월이 지나 그 집을 담보로 처음 받은 대출은 이 요건에 맞지 않습니다. 또 주택 소유자와 대출을 받은 사람이 같아야 합니다. 배우자 명의 주택을 담보로 본인 이름으로 대출을 받았다면 본인은 이 공제를 받을 수 없습니다.
대출을 갈아탔다면 최초 차입일부터 15년을 셉니다
다른 대출로 갈아탄 경우에는 새 대출로 기존 대출을 바로 갚고, 새 대출의 상환기간이 기존 대출을 처음 받은 날부터 따져 15년 이상이면 이어서 공제받을 수 있습니다. 갈아타기를 준비 중이라면 새 대출의 상환기간이 이 기준을 채우는지 대환을 진행할 금융회사에 먼저 물어보세요.
이자 1,500만원을 냈다면 소득세는 얼마나 줄어들까
소득공제는 세금을 바로 빼 주는 것이 아니라 세금을 매기는 소득을 줄여 줍니다. 그래서 실제로 줄어드는 세금은 공제액에 내 세율을 곱한 만큼입니다. 한도가 2,000만원이라고 2,000만원을 돌려받는 것이 아닙니다.
아래 계산은 2026년 한 해 낸 주택담보대출 이자가 1,500만원이고, 다른 주택자금 공제나 청약저축 공제는 없다고 가정했습니다. 공제 후에도 과세표준이 같은 세율 구간에 머물고, 원래 내야 할 소득세가 감소액보다 크다고 봤습니다. 지방소득세는 넣지 않은 소득세만의 계산입니다.
산식은 두 줄입니다. 공제액은 실제 이자와 한도 중 작은 금액이고, 소득세 감소액은 공제액에 세율을 곱한 값입니다. 세율은 과세표준 1,400만원 초과 5,000만원 이하 15%, 5,000만원 초과 8,800만원 이하 24%, 8,800만원 초과 1억5천만원 이하 35%를 썼습니다.
| 한도 구간(공제액) | 세율 15% | 세율 24% | 세율 35% |
|---|---|---|---|
| 2,000만원·1,800만원 구간(1,500만원) | 225만원 | 360만원 | 525만원 |
| 800만원 구간(800만원) | 120만원 | 192만원 | 280만원 |
| 600만원 구간(600만원) | 90만원 | 144만원 | 210만원 |
같은 1,500만원 이자라도 15년 이상 고정금리 대출이면 15% 구간에서 소득세가 225만원 줄지만, 15년 이상 변동금리·거치식 대출이면 800만원만 공제돼 120만원 줄어듭니다. 이자가 1,500만원이면 2,000만원 구간과 1,800만원 구간은 공제액이 같고, 두 구간의 차이는 한 해 이자가 1,800만원을 넘을 때부터 생깁니다.
누진공제로 다시 계산해도 결과가 같습니다. 과세표준 4,000만원이면 4,000만원×15%−126만원=474만원이고, 1,500만원을 공제한 2,500만원이면 2,500만원×15%−126만원=249만원으로 차이는 225만원입니다. 과세표준 8,000만원이면 8,000만원×24%−576만원=1,344만원, 공제 후 6,500만원이면 6,500만원×24%−576만원=984만원으로 360만원이 줄어듭니다.
공제 후 과세표준이 아래 세율 구간으로 내려가면 실제 감소액은 표보다 작습니다. 원래 내야 할 소득세가 감소액보다 적다면 줄일 세금 자체가 그만큼 없습니다.
연말정산 전에 점검할 순서와 내야 할 서류
한도 구간과 요건은 아래 순서로 보면 빠짐없이 점검할 수 있습니다.
- 대출 약정서나 은행 앱의 대출 상세에서 상환기간(만기), 금리 방식(고정·변동·혼합), 거치기간이 있는지 확인합니다.
- 위 한도 표에서 내 구간을 찾습니다. 청약저축 공제나 전세대출 원리금 공제도 받는다면 합계가 한도 안인지 더해 봅니다.
- 주택 요건을 봅니다. 취득 당시 기준시가가 기준 이하인지(2024년 이후 취득분은 6억원), 12월 31일 현재 세대 주택 수가 1채 이하인지, 오피스텔이 아닌지 확인합니다.
- 대출 요건을 봅니다. 등기일부터 3개월 안에 받은 대출인지, 주택 명의자와 대출 명의자가 같은지 확인하고, 갈아탄 대출이라면 최초 차입일부터 상환기간이 15년 이상인지 봅니다.
요건을 모두 충족하면 대출을 받은 금융회사에서 장기주택저당차입금 이자상환증명서를 받습니다. 여기에 주민등록표등본, 등기부등본 등 주택 가액을 확인할 수 있는 서류를 준비해 회사 연말정산 때 소득공제 신고서와 함께 냅니다. 대출 약정서는 한도 구간을 스스로 확인할 때 보는 자료입니다.
증명서에 공제 대상이 아니라고 나올 때
이자상환증명서에 공제 대상이 아니라고 나오거나 금액이 비어 있다면 등기일과 대출 실행일 사이가 3개월 안인지, 대출 명의와 주택 명의가 같은지, 오피스텔인지, 갈아탄 이력이 있는지부터 보세요. 원인을 찾기 어렵다면 대출을 받은 금융회사에 증명서 발급 기준을 물어보세요.
한도가 예상보다 낮게 잡혔다면 청약저축 공제나 전세대출 원리금 공제와 합산되지 않았는지, 상환기간이 10년 이상 15년 미만 구간에 해당하지 않는지 확인하세요.
2026년 연말정산은 지금 규정, 거주 요건 추가는 아직 정부안입니다
2026년에 낸 이자를 2027년 1월 연말정산에서 공제받을 때는 지금의 소득세법 제52조 한도와 요건이 그대로 적용됩니다. 위 표와 요건으로 판단하면 됩니다.
재정경제부가 2026년 8월 3일 발표하고 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 확정한 2026년 세제개편안에는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에 거주 요건을 추가하는 내용이 들어 있습니다. 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이어서 국회 심의 과정에서 내용과 적용 시기가 바뀔 수 있습니다. 법이 개정되기 전까지는 지금 요건이 기준입니다.
연말정산이 끝나면 회사가 발급하는 근로소득 원천징수영수증에서 주택자금 공제 항목에 이자 공제 금액이 반영됐는지 확인하세요. 금액이 빠졌다면 이자상환증명서를 제출했는지, 증명서의 이자 금액과 내 한도 구간을 비교해 공제액이 맞게 들어갔는지부터 다시 보면 됩니다.