원리금균등 원금균등 차이는 결국 “총이자를 덜 낼 것인가, 처음 몇 년의 월 부담을 줄일 것인가”의 선택입니다. 같은 금액·금리·기간이면 총이자는 원금균등이 가장 적고, 원리금균등이 그다음, 만기일시상환이 가장 많습니다. 3억원을 연 4%로 30년 동안 빌리는 예시에서 원금균등은 원리금균등보다 총이자가 약 3,511만원 적습니다.
대신 첫 달 납입액은 원금균등이 183만원으로, 원리금균등(143만원)보다 약 40만원 많습니다. 상환방식을 창구에서 기본값으로 고르기 전에, 내 대출 조건으로 세 방식의 첫 달 납입액과 총이자를 먼저 계산해 보세요.
세 가지 상환방식은 매달 갚는 구조가 다릅니다
매달 내는 돈은 원금 부분과 이자 부분으로 나뉩니다. 이자는 그달 남아 있는 대출 잔액에 월 이율을 곱해 정해지므로, 원금을 얼마나 빨리 줄이느냐가 세 방식의 차이를 만듭니다.
- 원리금균등상환: 원금과 이자를 합친 금액이 매달 같습니다. 초기에는 잔액이 커서 납입액 대부분이 이자이고, 갈수록 원금 비중이 커집니다. 3억원·연 4%·30년이면 매달 1,432,246원을 내고, 첫 달은 이 가운데 이자가 1,000,000원, 원금이 432,246원입니다.
- 원금균등상환: 원금을 기간 수로 똑같이 나눠 매달 갚고, 여기에 남은 잔액의 이자를 더합니다. 같은 예시에서 매달 원금은 833,333원으로 일정하고, 잔액이 줄어드는 만큼 이자가 줄어 납입액이 매달 조금씩 작아집니다.
- 만기일시상환: 매달 이자만 내고 원금은 만기에 한꺼번에 갚습니다. 원금이 끝까지 줄지 않으니 이자도 줄지 않아 총이자가 가장 많고, 만기에 원금 전액을 마련해야 하는 부담이 있습니다.
30년 주택담보대출처럼 길게 빌리는 돈을 만기일시상환으로 두면 이자만 내는 기간이 길어져 총이자가 크게 늘어납니다.
3억원·연 4%·30년으로 계산한 원리금균등 원금균등 차이
세 방식을 같은 조건으로 계산하면 다음과 같습니다.
| 상환방식 | 첫 달 납입액 | 마지막 달 납입액 | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 원금균등 | 1,833,333원 | 836,111원 | 180,500,000원 |
| 원리금균등 | 1,432,246원 | 1,432,246원 | 215,608,519원 |
| 만기일시 | 1,000,000원 | 301,000,000원 | 360,000,000원 |
연 4% 고정·거치 없음 가정의 예시이며 실제 금리·상환액은 대출 조건과 일할 계산에 따라 다릅니다. 표의 30년 만기일시 행은 세 방식을 같은 기간으로 맞춰 비교하려고 둔 가정입니다. KB국민은행 주택담보대출의 일시상환 대출기간은 최장 5년 이내(통장자동대출은 1년)입니다.
계산 기준은 대출 300,000,000원, 360개월 매월 상환, 월 이율 4% ÷ 12이고, 매달 이자는 직전 잔액 × 월 이율로 잡았습니다. 원 미만은 반올림했습니다.
- 원리금균등 월 납입액 = 대출금 × 월 이율 × A ÷ (A − 1)이고, A는 (1 + 월 이율)을 360번 곱한 값입니다. 총이자는 원 미만을 그대로 둔 월 납입액 1,432,245.886396원에 360을 곱한 뒤 원금을 뺀 값입니다. 반올림한 1,432,246원으로 곱하면 215,608,560원이 됩니다.
- 원금균등 총이자 = 대출금 × 월 이율 × (360 + 1) ÷ 2 = 1,000,000원 × 361 ÷ 2입니다.
- 만기일시 총이자 = 월 이자 1,000,000원 × 360개월입니다.
총이자는 원리금균등이 원금균등보다 35,108,519원(약 3,511만원) 많고, 만기일시는 원리금균등보다 144,391,481원(약 1억 4,439만원) 더 많습니다. 반면 첫 달 납입액은 원금균등이 원리금균등보다 401,087원 많습니다. 총이자만 보면 원금균등이 앞서지만, 그 차이를 첫해부터 감당할 수 있는지가 다음 문제입니다.
원금균등이 이자가 적은 이유와 항상 유리하지는 않은 이유
원금균등은 처음부터 원금을 더 많이 갚습니다. 첫 달 원금 상환액이 833,333원으로, 원리금균등의 432,246원보다 크기 때문에 이자가 붙는 잔액이 더 빨리 줄어듭니다. 이자율이 같아도 이자를 매기는 바탕이 작아지니 총이자가 적어지는 구조입니다.
10년 뒤 남은 원금을 한꺼번에 갚는다면
집을 팔거나 목돈이 생겨 10년(120개월) 뒤 남은 원금을 모두 갚는다고 가정해 보겠습니다. 같은 3억원·연 4%·30년 예시이며, 중도상환수수료는 계산에 넣지 않았습니다.
- 원금균등: 10년 동안 낸 이자 100,166,667원, 남은 원금 200,000,000원
- 원리금균등: 10년 동안 낸 이자 108,221,384원, 남은 원금 236,351,878원
- 만기일시: 10년 동안 낸 이자 120,000,000원, 남은 원금 300,000,000원
10년 시점에서 원리금균등은 원금균등보다 이자를 8,054,717원(약 805만원) 더 냈고, 갚아야 할 원금도 36,351,878원(약 3,635만원) 더 남아 있습니다. 같은 10년 동안 낸 돈은 원리금균등 171,869,506원, 원금균등 200,166,667원(원금 1억원 + 이자)입니다. 원금균등은 매달 더 내는 만큼을 원금 감소로 돌려받는 셈이어서, 중간에 갚더라도 그때까지 낸 이자는 원금균등 쪽이 적습니다.
146번째 달부터는 원금균등 납입액이 더 작아집니다
원금균등 납입액은 매달 줄어들기 때문에 언젠가 원리금균등의 고정 납입액 1,432,246원보다 작아집니다. 이 예시에서 145번째 달 원금균등 납입액은 1,433,333원으로 아직 조금 크고, 146번째 달에 1,430,556원으로 처음 작아집니다. 대출 실행 뒤 약 12년 2개월째부터는 원금균등 쪽 월 부담이 더 가볍다는 뜻입니다.
문제는 그 전까지의 약 12년입니다. 첫 1년 동안 낸 돈을 합치면 원금균등 21,816,667원, 원리금균등 17,186,951원, 만기일시 12,000,000원입니다. 원리금균등을 고르면 첫해에만 4,629,716원(약 463만원)을 덜 내므로, 대출 초기에 생활비나 다른 지출 여유가 적은 사람에게는 이 차이가 더 중요할 수 있습니다.
상환방식에 따라 DSR과 대출 한도가 달라질까
DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 소득 대비 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 은행은 이 비율이 규제 한도를 넘지 않는 범위에서 대출을 내주므로, 연간 원리금이 크게 잡히면 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.
전액 분할상환하는 주택담보대출은 실제로 갚는 원리금이 DSR에 들어갑니다. 그래서 상환방식과 만기에 따라 연간 원리금이 달라지고, 다른 조건이 같다면 만기가 길수록 연간 원리금이 작아집니다. 예를 들어 KB국민은행 주택담보대출은 분할상환 대출기간을 최장 50년까지 두고 40년을 넘는 기간은 만 34세 이하만 고를 수 있지만, 수도권·규제지역 주택담보대출은 2025년 6월 28일부터 만기를 30년 이내로 제한하도록 금융위원회가 정했습니다.
변동금리나 혼합형 금리로 빌린다면 한 가지를 더 봐야 합니다. 2025년 7월 1일부터 시행된 3단계 스트레스 DSR은 변동금리 등 가계대출의 DSR을 계산할 때 실제 금리에 가산금리를 더합니다. 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한은 2025년 10월 16일부터 3.0%입니다. 그만큼 연간 원리금이 크게 잡혀 한도가 줄어들 수 있습니다.
👉 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안 보도자료 보기
대출 한도는 상환방식과 만기에 따라 달라질 수 있으니, 한도가 빠듯하다면 상담 때 원금균등과 원리금균등 두 방식으로 각각 산정해 달라고 요청하세요. 실제 한도는 금융회사 심사로 정해집니다.
내 조건에 맞는 상환방식 고르는 순서
월 부담에 여유가 있고 대출을 오래 유지할 계획이라면 원금균등이 총이자를 줄입니다. 대출 초기 소득에 비해 납입액이 부담스럽다면 원리금균등으로 첫해 부담을 낮추는 쪽이 현실적입니다. 어느 쪽에 해당하는지는 아래 순서로 판단하면 됩니다.
미리 준비할 것은 대출금액, 적용 금리와 고정·변동 여부, 대출기간, 거치기간, 연소득, 다른 대출의 연간 원리금입니다.
- 금융감독원 파인 대출계산기에 대출금액(만원), 대출이율(연 %), 대출기간(년), 거치기간을 넣고 상환방식을 하나씩 바꿔 세 번 계산합니다. 방식별 첫 달 납입액과 총이자를 적어 둡니다.
- 원금균등과 원리금균등의 첫해 월 납입액을 월 소득과 고정지출에 대 보고, 감당할 수 있는 방식을 고릅니다.
- 대출 상담 때 상환방식과 만기에 따라 DSR 한도가 어떻게 달라지는지 은행에 함께 물어봅니다.
- 이미 받은 대출이라면 거래 은행에 상환방법을 바꿀 수 있는지와 그 조건을 문의합니다.
계산기 결과가 은행이 알려 준 금액과 몇 원에서 몇천 원 정도 다를 수 있습니다. 파인 계산기는 원 미만을 버리고, 실제 대출 이자는 달마다 일수에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 차이가 그보다 크면 금리, 대출기간, 거치기간을 잘못 넣지 않았는지 다시 확인하세요.
💡 Tip. 첫 달 납입액만 비교하지 말고 첫 1년 납입 합계도 함께 적어 보세요. 원금균등은 납입액이 매달 조금씩 줄어들기 때문에, 1년 합계로 봐야 실제 생활비에서 빠지는 금액을 정확히 잡을 수 있습니다.
실행 후 상환방식을 바꾸고 싶을 때
이미 받은 대출의 상환방식을 바꿀 수 있는지는 대출을 받은 은행의 제도와 상품 조건을 먼저 봐야 합니다. 예를 들어 KB국민은행은 상환부담완화제도의 하나로 가계대출 상환방법 변경제도를 운영하며, 가계 분할상환대출의 상환방식을 원금균등, 원리금균등, 고객원금지정할부금고정 가운데서 바꿀 수 있게 합니다. 신청 자격, 수수료, 다시 심사를 받는지는 거래 영업점에 확인해야 하고, 다른 은행에 같은 제도가 있는지도 그 은행에 따로 물어봐야 합니다.
👉 KB국민은행 상환부담완화제도(상환방법 변경 포함) 보기
상환방식 변경은 원금을 나눠 갚는 방식을 바꾸는 일이고, 적용 금리를 낮추는 방법은 따로 있습니다. 이미 받은 대출의 이자를 더 줄이려면 금리인하요구권, 대환, 일부 중도상환을 어떤 순서로 따져 볼지가 다음 문제입니다.
👉 금리인하요구권·대환·중도상환으로 대출 이자 줄이는 순서 보기
대출을 실행한 뒤에는 대출 약정서와 상환 스케줄표에서 내가 고른 상환방식과 첫 회차 납입액이 계산기로 확인한 금액과 맞는지 살펴보세요. 방식이 다르게 들어가 있다면 첫 납입 전에 거래 은행에 문의하세요.