주택담보대출 상담을 앞두고 “스트레스 DSR 때문에 한도가 줄었다”는 말을 들었다면, 스트레스 DSR 3단계 대출 한도는 실제 금리가 아니라 ‘실제 금리 + 스트레스 금리’로 계산한다는 점부터 알아 두세요. 이자는 그대로이고 빌릴 수 있는 최대 금액만 줄어듭니다.
2026년 하반기에는 수도권·규제지역 주담대에 3.0%, 지방 주담대에 0.75%가 붙기 때문에 같은 연소득이라도 줄어드는 폭이 다릅니다. 연소득 5천만원, 예시 금리 4%, 30년 원리금균등으로 계산하면 수도권 변동형 한도는 스트레스 금리가 없을 때보다 약 28% 줄고, 지방 변동형은 약 8.5% 줄어듭니다. 먼저 내 대출이 어느 지역의 어떤 금리 유형인지 정해 두세요.
스트레스 DSR 3단계는 한도만 줄이고 이자는 그대로입니다
DSR은 연소득에서 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 스트레스 DSR은 이 비율을 계산할 때만 대출금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더해 앞으로 금리가 오를 경우를 미리 반영합니다. 실제로 내는 대출금리에는 스트레스 금리가 붙지 않으므로 매달 갚는 돈은 달라지지 않습니다.
3단계는 2025년 7월 1일부터 시행됐고, 2026년 7월~12월 적용 기준 가산금리는 다음과 같습니다.
- 수도권(서울·경기·인천)·규제지역 주택담보대출: 3.0%
- 그 밖 지역 주택담보대출: 기본 스트레스 금리 1.5%의 50%인 0.75%(2026년 12월 31일까지)
- 신용대출(전체 잔액 1억원 초과)과 기타 가계대출: 1.5%
금융위원회 행정지도는 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리를 3.0% 이상, 그 밖의 대출을 1.5% 이상 3.0% 이하로 정하고 있습니다. 이 글의 계산은 수도권·규제지역 주담대에 3.0%를, 지방 주담대에 기본 1.5%의 50%인 0.75%를 씁니다. 2025년 7월 시행 당시의 설명(수도권 1.5%, 지방 0.75%)이 아직 많이 남아 있습니다. 하지만 수도권(서울·경기·인천)과 규제지역에서 취급하는 주택담보대출은 오피스텔 담보대출을 포함해 2025년 10월 16일부터 3.0%가 적용되므로, 이 대출의 한도를 계산할 때는 3.0%를 넣어야 합니다. 수도권도 규제지역도 아닌 지방 주담대는 이 3.0%의 대상이 아닙니다.
DSR 40%에서 한도를 거꾸로 계산하는 구조
총대출액이 1억원을 넘게 되는 차주는 DSR이 은행권 40%, 2금융권 50% 이내일 때만 가계대출을 받을 수 있습니다. 2026년 8월 13일 금융 종합대책에서도 이 비율은 그대로 유지됐습니다. 연소득이 5천만원이고 다른 대출이 없는 차주가 1억원을 넘게 빌린다면 은행에서 1년에 갚을 수 있는 원리금은 2,000만원, 한 달에 약 166만 6,667원입니다.
한도는 이 월 상환 가능액으로 30년 동안 갚을 수 있는 원금을 거꾸로 구한 값입니다. 이때 쓰는 금리가 ‘실제 대출금리 + 스트레스 금리 × 반영 비율’입니다. 계산 금리가 높게 잡힐수록 같은 월 상환액으로 감당할 수 있는 원금이 작아져 한도가 줄어듭니다.
산식으로 쓰면 한도 = 월 상환 가능액 × [1 − (1 + r)^(−360)] ÷ r입니다. r은 DSR 계산 금리를 12로 나눈 월 이율이고, 360은 30년을 개월 수로 바꾼 값입니다. 기존 대출이 있다면 연소득 × 40%에서 기존 대출의 연간 원리금을 먼저 빼고 계산합니다.
8·13 대책에는 DSR 소득을 산정하는 방법을 바꾸는 내용도 들어 있습니다. 2027년 1월 1일부터는 소득상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균소득으로 DSR 소득을 산정합니다. 이 방식은 아직 시행 전이므로, 최근 연봉이 크게 올랐다면 지금은 어느 기간의 소득으로 DSR을 계산하는지 상담 때 물어보는 것이 좋습니다.
스트레스 DSR 3단계 대출 한도, 연소득별 계산 예시
아래 표는 같은 연소득에서 지역과 금리 유형만 바꿨을 때의 한도입니다. 2026년 7월~12월 적용 기준 가산금리를 넣었고, 수도권·규제지역 혼합형은 30년 만기·고정기간 5년이라 스트레스 금리의 80%를 반영했습니다.
| 연소득 | 스트레스 미적용(연 4.0%) | 지방 변동형(+0.75%, 연 4.75%) | 수도권·규제지역 혼합형 5년(+2.4%, 연 6.4%) | 수도권·규제지역 변동형(+3.0%, 연 7.0%) |
|---|---|---|---|---|
| 5천만원 | 3억 4,910만원 | 3억 1,950만원 | 2억 6,645만원 | 2억 5,051만원 |
| 7천만원 | 4억 8,874만원 | 4억 4,730만원 | 3억 7,303만원 | 3억 5,072만원 |
| 1억원 | 6억 9,820만원(수도권·규제지역 시가 15억원 이하 주택구입목적 주담대는 6억원 상한) | 6억 3,900만원 | 5억 3,290만원 | 5억 103만원 |
예시 금리 4%, 30년, 원리금균등, 거치 없음, 다른 대출 없음, 은행 DSR 40%를 가정해 직접 계산했고 만원 단위에서 반올림했습니다. LTV는 반영하지 않았습니다. 실제 한도는 금융회사 심사로 정해집니다.
표의 값은 다른 대출이 없고 아래에서 설명하는 6억원 상한을 적용하기 전의 계산값이어서, 줄어드는 비율이 소득과 관계없이 같습니다. 스트레스 미적용과 비교하면 지방 변동형은 약 8.5%, 수도권·규제지역 혼합형 5년은 약 23.7%, 수도권·규제지역 변동형은 약 28.2% 적습니다. 연소득 5천만원이라면 각각 약 2,960만원, 약 8,265만원, 약 9,859만원이 줄어듭니다.
연소득 1억원이면 한 가지를 더 봐야 합니다. 수도권·규제지역에서 받는 주택구입목적 주담대에는 DSR과 별도로 주택 시가에 따라 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원의 한도가 있습니다(2025년 10월 16일 시행). 생활안정자금 목적의 주담대는 이 한도의 대상이 아닙니다. 시가 15억원 이하 주택을 사려고 수도권·규제지역에서 받는 대출이라면 스트레스 미적용 계산값 6억 9,820만원이 아니라 6억원이 실제 상한입니다. 이 경우 변동형으로 받을 때 줄어드는 폭은 6억원에서 5억 103만원으로 약 9,897만원입니다.
변동·혼합·주기형에 따라 스트레스 금리 반영 비율이 다릅니다
스트레스 금리는 금리가 바뀔 가능성이 큰 대출일수록 많이 반영됩니다. 같은 수도권·규제지역 주담대라도 금리 유형에 따라 DSR 계산 금리가 달라집니다.
- 주담대 변동형: 100% 반영합니다. 수도권·규제지역이면 3.0%가 그대로 붙습니다.
- 주담대 혼합형·주기형: 고정기간(주기형은 금리 변동 주기)이 길수록 덜 반영합니다. 예를 들어 수도권·규제지역 주담대에서 30년 만기에 고정기간 5년이면 혼합형은 약 80%(3.0% × 80% = 2.4%), 주기형은 약 40%(3.0% × 40% = 1.2%)입니다.
- 신용대출(전체 잔액 1억원 초과): 만기 5년 이상 고정금리는 반영하지 않고, 만기 3년 이상 5년 미만 고정금리는 60%, 그 밖은 100%를 반영합니다.
30년 만기 주기형 5년을 연소득 1억원에 적용하면 DSR 계산 금리는 연 5.2%이고, 계산한 한도는 약 6억 704만원입니다. 시가 15억원 이하 주택을 사려고 수도권·규제지역에서 받는 주담대라면 6억원 상한이 먼저 걸려 실제 한도는 6억원입니다. 같은 조건의 혼합형 5년은 5억 3,290만원으로 상한보다 낮습니다.
한도만 보면 고정기간이 긴 상품이 덜 줄어들지만, 표는 모든 유형에 같은 4%를 넣은 계산입니다. 실제 대출금리는 상품마다 다르므로 상품을 고를 때는 적용 금리와 월 상환액까지 함께 비교해야 합니다.
지방 주담대의 0.75%는 2026년 12월 31일까지 적용되는 값이고, 그 뒤의 기준은 아직 발표되지 않았습니다. 대출 실행일이 해를 넘긴다면 은행연합회 공시에서 그때 적용되는 기본 스트레스 금리를 다시 확인하세요. 이 공시의 1.50%는 기본값이며 수도권·규제지역 주담대의 3.0%와는 다른 숫자입니다.
신용대출·전세대출·중도금대출은 적용 범위가 다릅니다
신용대출은 기존 신용대출과 새로 받는 신용대출을 합친 전체 잔액이 1억원을 넘을 때만 스트레스 금리가 붙습니다. 1억원 이하라면 스트레스 금리 없이 DSR을 계산합니다.
보유 주택의 소재지와 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 2025년 10월 29일부터 새로 받는 전세대출은 이자상환분(원금 제외)이 DSR에 들어갑니다. 정책목적 전세대출은 제외되고, 기존 전세대출은 만기를 연장해도 적용하지 않지만 증액하면 신규 대출에 해당해 DSR이 적용됩니다. 같은 집에 계속 살면서 계약을 갱신할 때 최초 임대차계약을 2025년 10월 28일까지 맺었다면 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하지 않습니다. DSR이 적용되는 전세대출을 쓰는 1주택자가 다른 대출을 더 받으려면 그 이자만큼 연간 상환 가능액이 줄어듭니다.
중도금대출과 이주비대출을 받을 때는 DSR 적용 대상이 아니어서 스트레스 DSR도 붙지 않습니다. 다만 그 뒤에 DSR이 적용되는 대출을 새로 받을 때는 중도금·이주비 대출의 원리금 상환분이 강화된 스트레스 금리를 반영해 신규 대출의 DSR에 합산됩니다.
내 한도를 확인하고, 부족하면 점검할 순서
직접 계산하거나 은행 상담을 받을 때는 다음 순서로 조건을 정리하세요.
- 대출 구분: 담보 주택이 수도권(서울·경기·인천)·규제지역인지 그 밖 지역인지, 신용대출이면 기존과 신규를 합친 잔액이 1억원을 넘는지 봅니다.
- 금리 유형: 변동형, 혼합형(고정기간), 주기형(금리 변동 주기), 순수 고정 중 어떤 선택지가 있는지 확인합니다.
- 가산금리: 앞의 반영 비율로 DSR 계산 금리를 정합니다.
- 연간 상환 가능액: 총대출액이 1억원을 넘는다면 연소득 × 40%(2금융권 50%)에서 기존 대출의 연간 원리금을 뺍니다.
- 한도 비교: 계산표에서 비슷한 줄을 찾거나, 은행 상담에서 만기·상환방식·금리 유형을 같게 맞춰 한도를 비교합니다.
💡 Tip. 상담 전에 연소득 증빙 금액(원천징수영수증 등), 기존 대출별 잔액·금리·남은 만기·상환방식, 담보 주택 소재지와 예상 가격, 원하는 만기와 금리 유형을 적어 가면 은행마다 같은 조건으로 한도를 비교하기 쉽습니다.
은행에서 받은 한도가 계산표보다 크게 낮다면 기존 대출의 원리금, 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 한도 상한(6억·4억·2억원), LTV, 적용 금리와 만기 차이 순서로 원인을 찾아보세요. 반대로 계산표보다 높게 나왔다면 DSR 50%가 적용되는 2금융권 대출인지 확인합니다.
한도가 부족하면 먼저 고정기간이 긴 상품을 같은 조건으로 비교하고, 그다음 만기를 봅니다. 만기가 길면 같은 금액의 연간 원리금이 작아지지만, 혼합형·주기형은 고정기간 비중에 따라 반영 비율이 달라지므로 만기를 바꿀 때 반영 비율도 다시 따져야 합니다. 기존 신용대출을 줄여 전체 잔액이 1억원 이하로 내려가면 신용대출에는 스트레스 금리가 붙지 않고, 빼야 할 기존 원리금도 함께 줄어듭니다.
처음 집을 사는 경우라면 은행 주담대만 볼 것이 아니라 디딤돌대출·보금자리론 같은 정책대출의 금리와 한도, 생애최초 LTV 조건도 비교해 볼 만합니다. 신혼부부가 확인할 조건까지 다음 글에 따로 정리했습니다.
👉 생애최초 주택담보대출 금리·한도와 신혼부부 조건 보기
기존 대출을 연장하거나 갈아탈 때도 다시 계산하나요?
2025년 10월 16일 이전에 실행된 대출은 증액 없이 만기를 연장하거나 같은 은행에서 대환(자행대환)할 때 새로 DSR 심사를 하지 않습니다. 금융위원회 FAQ의 이 답변은 10월 16일 이전에 취급된 대출을 묻는 질문에 대한 것이므로, 그 이후에 실행한 대출의 연장이나 대환은 은행에 확인하세요.
새 대출을 받을 때는 기존 대출도 DSR 계산에 들어갑니다. 이때 2025년 10월 16일 이전에 실행된 대출의 원리금은 그 대출을 실행할 당시의 스트레스 금리로 계산합니다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리를 3.0%로 올린 조치는 이미 실행된 대출에 소급해 적용하지 않습니다. 다만 중도금·이주비 대출은 예외여서, 이 대출을 받은 뒤 DSR이 적용되는 대출을 새로 받을 때는 앞에서 설명한 대로 강화된 스트레스 금리를 반영한 원리금 상환분을 합산합니다.
상담이나 가심사 결과를 받으면 적용된 DSR 비율, 금리 유형, 만기, 한도 금액을 적어 두고 계산표의 같은 조건 값과 비교하세요. 조건을 같게 맞춰 놓아야 차이의 원인을 가려낼 수 있습니다. 금리 때문인지, 기존 대출이나 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 한도 상한 때문인지 따져 보세요.