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올림픽파크 포레온, 지금 사도 될까? 매매·전세·월세 시세 한눈에
서울 강동구 둔촌동에 위치한 올림픽파크 포레온. 12,032세대 단일 단지 역대 최대 규모, 2024년 11월 입주를 시작한 이 아파트는 입주 이후 지금까지 가격이 멈추질 않고 있습니다.
특히 2026년 2월 현재, 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 일부 급매물이 나오면서 매수 타이밍을 고민하는 분들이 부쩍 늘었습니다. “지금 들어가도 괜찮을까?”, “전세나 월세로 먼저 들어가는 게 나을까?”라는 질문을 가장 많이 받습니다.
이번 글에서는 2026년 2월 2주차 기준으로, 올림픽파크 포레온의 평형별 매매·전세·월세 시세를 한 번에 비교 정리했습니다. 실거래가, KB시세, 현재 호가까지 다 담았으니 매수·임차 판단에 참고하시기 바랍니다.
단지 기본 정보부터 빠르게 짚고 가겠습니다
올림픽파크 포레온은 서울특별시 강동구 둔촌동 170-1번지 일대에 들어선 초대형 재건축 단지입니다. 과거 둔촌주공아파트 1~4단지를 통합 재건축한 곳으로, 총 12,032세대, 85개 동, 지하 3층~지상 35층 규모입니다.
전용면적은 29㎡(14평)부터 167㎡(66평)까지 다양한 평형이 구성되어 있고, 2024년 11월 입주를 시작해 현재 3년차에 접어들었습니다.
교통은 지하철 9호선 둔촌오륜역과 5호선 둔촌동역을 도보 8~13분 거리에서 이용할 수 있는 더블역세권입니다. 9호선으로 강남·여의도까지 직결되는 점이 큰 장점이고, 송파·잠실 생활권과도 인접해 있습니다.
단지 내 수영장 8개, 골프 73타석 등 커뮤니티 시설도 이 규모 단지답게 압도적입니다. 단일 단지로 서울 안에서 이 규모에 이 신축을 찾기란 사실상 불가능합니다.
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2026년 2월 기준, 평형별 매매 시세표
먼저 매매 시세입니다. 2026년 2월 2주차 호가 및 실거래 기준으로 정리했습니다.
29㎡(14평)은 14억~15억 원 수준입니다. 분양가가 약 7억이었으니 분양가 대비 약 2배입니다. 1+1 배정 조합원 물량이 양도세 영향으로 최근 매물이 늘어나고 있어, 14억 원대 급매가 나오고 있습니다.
39㎡(18평)은 17억 5천~19억 원입니다. 평당가가 약 1억 원을 돌파한 평형으로, 분양가 7억 1천만 원 대비 약 10억 원 이상 올랐습니다. 투룸 구조라 1~2인 가구 수요가 꾸준합니다.
59㎡(25평)은 23억~25억 원입니다. 분양가 10억 6천만 원 대비 13억 원 이상 상승했고, 중소형 실거주 선호 평형으로 인기가 높습니다.
84㎡(34평)은 28억 8천~32억 원입니다. 가장 거래가 활발한 국민평형으로, 2025년 평균가 27억 5천만 원에서 한 단계 더 올라섰습니다. 분양가 13억 2천만 원 대비 최대 14억 3천만 원 상승입니다. 현재 급매 기준 28억 8천만 원(4단지 E타입 동향), 공가 매물은 29억 8천만 원(4단지 D타입 남향)이 나와 있습니다.
95㎡(37평)은 33억 5천~35억 원, 109㎡(43평)은 36억~38억 원, 134㎡(50평)은 38억~42억 원, 167㎡(66평)은 50억~55억 원 수준입니다.
전체적으로 2024년 입주 시점 대비 평균 5.5억~14억 원이 올랐고, 분양가 대비 최대 2배 상승을 기록하고 있습니다. 특히 소형 평형(18평, 25평)의 평당가 상승률이 가장 두드러집니다.
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2026년 2월 기준, 평형별 전세 시세표
전세 시세도 꾸준히 오르고 있습니다. 전세 공급이 부족한 상황이 지속되면서, 원하는 평형·동·층수의 매물을 구하기가 점점 어려워지고 있습니다.
29㎡(14평) 전세는 5억~6억 원, 39㎡(18평)은 5억 5천~7억 원, 59㎡(25평)은 7억 5천~9억 원 수준입니다.
84㎡(34평) 전세는 8억 5천~10억 원이 일반적인 호가이지만, 2026년 2월 7일 기준 최고 13억 5천만 원(10층)에 실거래가 체결되었습니다. KB시세도 13억 5천만 원으로 잡히고 있어, 상위 층·남향 등 조건이 좋은 매물은 10억 원을 넘기는 흐름입니다.
95㎡(37평)은 10억~12억 원, 109㎡(43평)은 12억~15억 원, 134㎡(50평)은 15억~18억 원, 167㎡(66평)은 20억~27억 원 수준입니다.
전세가율은 약 37~45%로 서울 평균 대비 상당히 낮은 편입니다. 매매가 대비 전세가 비율이 낮다는 건, 그만큼 매매 프리미엄이 크다는 뜻이기도 하지만, 전세로 거주하면서 시세 흐름을 지켜보겠다는 전략도 유효한 구간입니다.
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2026년 2월 기준, 평형별 월세 시세표
올림픽파크 포레온의 월세는 보증금이 높은 준전세형 구조가 주류입니다. 순수 월세보다는 보증금을 크게 넣고 월세를 줄이는 형태가 많습니다.
29㎡(14평)은 보증금 1억/월세 180만~250만 원, 39㎡(18평)은 보증금 1억/월세 180만~280만 원이 일반적입니다. 18평의 경우 보증금 4억/월세 100만 원(중층) 실거래도 확인됩니다.
59㎡(25평)은 보증금 3억/월세 180만~250만 원 수준이고, 84㎡(34평)은 보증금과 월세 조합이 가장 다양합니다. 보증금 3억/월세 320만 원부터 보증금 10억/월세 120만 원까지 폭넓게 형성되어 있습니다. 2026년 2월 13일 기준 최고가 월세는 보증금 10억/월세 120만 원(10층)으로 기록되었습니다.
95㎡(37평)은 보증금 5억/월세 200만~보증금 8억/월세 150만 원, 109㎡(43평)은 보증금 8억/월세 160만~200만 원, 134㎡(50평)은 보증금 10억/월세 180만~250만 원 수준입니다.
전세 대비 월세 전환 수요가 계속 늘고 있는 추세입니다. 보증금을 낮추고 월세를 내는 구조가 임대인 입장에서도 선호되기 때문에, 순수 전세 매물은 줄어들고 월세 매물이 늘어나는 흐름입니다.
월세 보증금이 부담된다면, 정부 정책 대출을 활용하는 것도 방법입니다. 연 0~1.8%대 초저금리로 보증금을 빌릴 수 있습니다.
34평(84㎡) 실거래가 흐름, 2024~2026년 비교
가장 거래가 활발한 국민평형 34평의 실거래가 흐름을 연도별로 비교해보겠습니다. 이 평형의 가격 변화가 올림픽파크 포레온 전체 시세를 대표한다고 봐도 무방합니다.
2024년에는 입주권 정리 국면으로 가격 바닥이 형성되던 시기였습니다. 최저가 18억 원대 후반, 최고가 27억 원, 평균가 약 21억 9,800만 원 수준이었습니다.
2025년에 들어서면서 분위기가 확 바뀌었습니다. 저가 거래가 사라지고 가격 레벨 자체가 점프했습니다. 최저가가 20억 원대 초반으로 올라왔고, 최고가는 32억 원을 찍었습니다. 평균가는 27억 5,100만 원으로 전년 대비 약 5.5억 원 상승했습니다.
2026년 2월 현재, 급매 기준 28억 8천만 원, 일반 호가 30억~32억 원으로 형성되어 있습니다. 다주택자 양도세 이슈로 일부 저가 매물이 나왔지만, 전체적인 가격 수준은 하락하지 않고 있습니다. 거래량은 줄었어도 가격은 버티는, 전형적인 핵심지 패턴입니다.
💡 Tip. 34평(84㎡) 분양가는 13억 2천만 원이었습니다. 2026년 2월 급매가 28억 8천만 원이니, 분양가 대비 약 15억 6천만 원(약 118%) 상승한 셈입니다. 이 상승폭이 올림픽파크 포레온의 입지와 희소성을 보여주는 수치입니다.
2026년 2월 시장 동향, 지금 분위기는 이렇습니다
올림픽파크 포레온을 둘러싼 2026년 2월 시장 분위기를 정리합니다. 매수·임차를 고려하는 분이라면 이 흐름을 꼭 알고 있어야 합니다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료 영향
가장 큰 변수는 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료입니다. 이 시한까지 매매 계약을 체결해야 중과 유예 혜택을 받을 수 있고, 잔금과 소유권 이전은 11월 9일까지 완료해야 합니다.
실질적으로 구청 거래 허가를 받는 시간까지 감안하면, 4월 15일까지는 매수자와 매매 약정을 체결해야 합니다. 2월 설 명절을 빼면 실질적인 매도 가능 시간은 약 45~50일 정도밖에 남지 않은 셈입니다.
이 때문에 1+1 배정 조합원의 14평, 18평 매물이 최근 증가했고, 다른 평형에서도 극소수 저가 매물이 출시되고 있습니다. 다만 전체 매물이 크게 늘어난 건 아니고, 다주택자 매물은 저가, 그 외 매물은 정상 호가를 유지하는 가격 양극화 모습입니다.
거래량 vs 가격: 핵심지의 전형적인 패턴
2025년 서울 전체 아파트 거래량이 전년 대비 60.2% 급감하는 상황에서도, 올림픽파크 포레온은 가격 방어에 성공했습니다. 거래량은 줄었지만 가격은 하락하지 않는, 핵심 입지 단지의 전형적인 패턴입니다.
전세 시장도 마찬가지입니다. 전세가율이 37~45%로 역대 최저 수준이지만, 전세 공급 자체가 부족해 전세가는 꾸준히 오르고 있습니다. 34평 전세가 최고 13억 5천만 원을 기록한 것이 이를 보여줍니다.
보존등기 일정도 체크하세요
올림픽파크 포레온은 아직 보존등기가 완료되지 않은 상태입니다. 현재까지의 일정과 향후 예정을 정리하면, 조합설립변경 인가가 2026년 2월 6일 완료되었고, 관리처분변경 인가는 3월 하순, 이전고시는 4월 초순, 보존등기 신청은 4월 중순, 보존등기 완료는 2026년 6월 중순으로 예정되어 있습니다.
보존등기가 완료되어야 정식 소유권 이전이 가능하므로, 매수 계획이 있다면 이 일정도 함께 고려해야 합니다.
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올림픽파크 포레온이 비싼 이유, 5가지로 정리합니다
국민평형 평당가 8,400만~1억 원. 객관적으로 비싼 아파트입니다. 그런데도 가격이 계속 오르는 데는 이유가 있습니다.
첫째, 단일 단지 최대 규모입니다. 12,032세대는 서울은 물론 전국에서도 단일 단지로는 역대 최대입니다. 이 규모에서 나오는 커뮤니티, 상권, 인프라는 다른 단지가 따라올 수 없습니다.
둘째, 신축 프리미엄입니다. 2024년 11월 입주, 현재 3년차. 서울에서 이 규모의 신축 아파트가 앞으로 나올 가능성은 매우 낮습니다.
셋째, 강남 접근성입니다. 9호선으로 강남·여의도 직결, 송파·잠실 생활권 인접. 강동구에서 송파급 대체재가 없다는 평가를 받고 있습니다.
넷째, 실거주 중심 구조입니다. 갭투자나 단기 회전이 어려운 구조라, 실수요자 위주로 거래가 이루어집니다. 이게 가격 하방을 단단하게 만드는 요인입니다.
다섯째, 서울 신규 공급 부족입니다. 향후 서울 내 대규모 신축 공급이 극도로 제한적이기 때문에, 올림픽파크 포레온의 희소성은 시간이 갈수록 강화됩니다.
전세·월세로 들어간다면, 이것만은 꼭 체크하세요
매매가 부담스러워 전세나 월세를 고려하는 분들도 많을 겁니다. 올림픽파크 포레온에 임차로 들어갈 때 반드시 확인해야 할 포인트를 짚어드립니다.
전세보증금반환보증보험은 필수입니다. 34평 전세가 10억 원을 넘는 상황에서, 보증금 보호 없이 계약하는 건 위험합니다. HUG 전세보증금반환보증보험에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서도 보증기관이 대신 지급해줍니다.
전세자금대출 조건을 미리 확인하세요. 전세가가 10억 원이 넘으면 일반 버팀목 전세대출 한도를 초과할 수 있습니다. 신혼부부라면 신혼부부 전용 전세자금대출(최대 4억 원, 금리 연 1.7~3.1%)을 먼저 확인해보세요.
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월세의 경우 보증금-월세 조합을 비교하세요. 같은 34평이라도 보증금 3억/월세 320만 원과 보증금 10억/월세 120만 원은 총 부담이 크게 다릅니다. 대출 이자까지 감안해서 어떤 구조가 유리한지 계산해보는 게 중요합니다. 보증금 1억당 월세 약 40만 원이 전환 기준으로 알려져 있으니 참고하세요.
전입신고와 확정일자는 계약 직후 바로 하세요. 이 두 가지를 빠뜨리면 보증금 보호를 받지 못합니다. 전세든 월세든 마찬가지입니다.
💡 Tip. 올림픽파크 포레온 34평 전세가율은 약 37~45%입니다. 매매가 30억 원, 전세 12억 원이라면 갭이 18억 원입니다. 전세로 먼저 거주하면서 시세 흐름을 지켜보는 것도 전략입니다.
향후 전망과 매수 전략
올림픽파크 포레온의 향후 흐름을 짧게 전망하고, 매수·임차를 고려할 때 참고할 만한 전략을 정리합니다.
5월 9일 이전까지는 다주택자 매물이 간헐적으로 나올 수 있습니다. 급매를 노린다면 이 시기가 상대적으로 유리합니다. 다만 생각보다 저가 매물이 많지 않을 가능성이 높고, 매수 경쟁도 붙을 수 있습니다.
5월 이후에는 다주택자 매물이 소화되면서 호가가 정상 수준으로 회귀할 것으로 보입니다. 양도세 중과가 본격 적용되면 매물 자체가 줄어들기 때문에, 오히려 가격 상승 압력이 커질 수 있습니다.
장기적으로는 서울 내 신규 대규모 공급 부족, 강동구 대장주 지위, 9호선 직결 교통 등의 요인으로 가격 상승이 지속될 것이라는 전망이 우세합니다.
준비된 매수자라면 지금의 급매 구간이 기회일 수 있고, 아직 자금 계획이 명확하지 않다면 전세로 먼저 들어가 실거주하면서 타이밍을 잡는 것도 방법입니다.
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투자·실거주 체크리스트
마지막으로, 올림픽파크 포레온 매수 또는 임차를 검토할 때 확인해야 할 핵심 사항을 정리합니다.
현재 34평 매매 시세는 28억 8천~32억 원이고, 전세는 8억 5천~13억 5천만 원, 월세는 보증금 3억/월세 320만 원~보증금 10억/월세 120만 원입니다. 국민평형 기준 평당가는 약 8,400만~1억 원이고, 전세가율은 37~45%입니다.
분양가 대비 상승률은 평형별로 다르지만 최대 2배(약 118%)에 달합니다. 다주택자 매물 출시 시기는 2~4월(5월 9일 이전)이고, 보존등기 완료는 2026년 6월 중순으로 예정되어 있습니다.
이 글에서 정리한 시세와 시장 동향은 2026년 2월 2주차 기준입니다. 부동산 시세는 수시로 변동되므로, 실제 거래 전에는 반드시 현장 중개사무소나 KB부동산, 호갱노노 등에서 최신 시세를 다시 확인하시기 바랍니다.
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