청약을 실제로 넣어 볼 무주택자라면 “주택청약 의미 있냐”는 물음의 답은 ‘있다’ 쪽입니다. 가점제만 보면 통장 몫은 84점 중 17점이고, 부양가족이 0명이면 다른 항목을 다 채워도 54점에서 멈춰요. 청약홈에 공개된 서울 동작구 한 단지의 가점제 당첨자 점수는 주택형별 최저가 56~67점이었습니다. 부양가족이 없다면 54점으로는 이 단지 어느 주택형의 최저 점수에도 닿지 못하는 셈이죠. 그럴 때 통장은 추첨제로 들어가는 입장권입니다. 추첨제도 1순위 안에서 뽑거든요.
청약 계획이 없다면 통장의 값은 소득공제와 이자로 따질 문제라 글 끝의 해지 판단 글로 넘기고, 여기서는 청약을 넣을 사람 기준으로 계산합니다.
청약 가점 84점 중 통장은 17점입니다
민영주택 가점제는 세 항목을 더해 84점 만점으로 매깁니다. 비중이 가장 큰 건 부양가족(35점)이고, 통장 가입기간은 17점으로 가장 작아요.
| 항목 | 만점 | 계산 기준 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 만 30세(그 전에 혼인했다면 혼인신고일)부터 계속 무주택인 기간. 1년 미만 2점, 이후 1년마다 2점, 15년 이상 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 | 본인 제외 0명 5점, 1명마다 5점 추가, 6명 이상 35점 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 15년 이상 17점. 배우자 통장은 배우자 기간의 50%에 해당하는 점수를 최대 3점까지 더함(합계 17점 한도) |
통장을 오래 부어서 올릴 수 있는 점수는 17점이 한계입니다. 나머지 67점은 만 30세 이후 집 없이 지낸 햇수와 가족 수가 정해요. 무주택기간은 신청자와 배우자를 기준으로 세는데, 세대원 모두 집이 없어야 이 기간을 인정받습니다.
내 청약 가점은 몇 점일까, 사례로 계산해 봅니다
네 가구를 가정해 주택공급에 관한 규칙 별표 1의 점수표로 계산했습니다. 실제 인물이 아닌 예시이고, 신청자와 배우자 모두 만 30세부터 계속 무주택이라고 놓았어요. 실제 가점은 청약할 단지의 입주자모집공고일 기준으로 다시 셉니다.
| 가상 사례 | 가점(무주택+부양가족+통장) | 판단 |
|---|---|---|
| ① 만 35세 미혼, 통장 8년 이상 9년 미만 | 12+5+10 = 27점 | 부양가족 0명이라 상한이 54점. 가점제보다 추첨제 물량을 봅니다 |
| ② 만 34세 신혼부부, 본인 통장 9년 이상 10년 미만, 배우자 통장 5년 | 10+10+14 = 34점 | 상한 59점 중 34점. 추첨제를 함께 봐야 합니다 |
| ③ 만 38세, 배우자·미혼 자녀 1명, 통장 10년 이상 11년 미만 | 18+15+12 = 45점 | 상한 64점 중 45점. 서울 동작구 한 단지의 주택형별 최저(56~67점)보다 낮습니다 |
| ④ 만 46세, 배우자·미혼 자녀 2명, 통장 15년 이상 | 32+20+17 = 69점 | 같은 단지의 주택형별 최저보다 높지만 당첨을 보장하는 점수는 아닙니다 |
②의 통장 14점은 본인 11점에 배우자 몫 3점을 더한 값입니다. 배우자 통장 5년의 절반인 2.5년은 4점 구간인데, 배우자 몫은 3점까지만 더해지거든요.
점수의 천장은 부양가족 수가 정합니다. 무주택 15년 이상(32점)과 통장 15년 이상(17점)을 모두 채워도 부양가족 0명이면 54점, 1명이면 59점, 2명이면 64점, 3명이면 69점이에요. 부양가족 없이 혼자 사는 사람이라면 만 45세까지 집 없이 지내고 통장을 15년 넘게 부어도 54점을 넘지 못합니다.
천장을 올리는 항목이 부양가족뿐이라, 누가 부양가족으로 인정되는지부터 정확히 세야 합니다. 배우자는 세대를 따로 꾸리고 있어도 들어가고, 같은 등본에 있는 미혼 자녀도 셉니다. 30세 이상 자녀라면 1년 이상 같은 등본에 올라 있어야 하고요. 직계존속 부부 중 한 명이라도 집이 있으면 그 부부는 부양가족에서 빠집니다.
실제 당첨 점수는 어땠을까요. 청약홈에 공개된 서울 동작구 라클라체자이드파인(2026년 4월 모집공고)의 1순위 해당지역 당첨가점을 보면, 주택형별 최저 점수가 59㎡대 64~67점, 84㎡대 62~63점, 106㎡형 56점이었습니다. 이 당첨가점은 가점제로 당첨된 사람의 점수만 모은 값이라 추첨제 당첨자는 들어 있지 않아요. 한 단지의 결과이니 서울 평균이나 합격선으로 읽으면 안 됩니다.
같은 단지의 1순위 해당지역 경쟁률은 59㎡대 37.31~42.40대 1, 84㎡대 14.10~21.36대 1이었습니다. 접수 건수를 공급 세대수로 나눈 값인데, 이 공급 세대수는 가점제와 추첨제 물량을 합친 숫자예요. 둘에 몇 세대씩 나뉘었는지 모르면 이 경쟁률로 추첨 당첨 확률을 셈할 수는 없습니다.
청약홈 계산기로 내 가점 내 보기
“주택청약 의미 있냐”를 사례가 아니라 내 숫자로 따져 보려면 청약홈의 청약가점계산기를 쓰면 됩니다. 로그인 없이 네 문항을 고르는 방식이에요.
- Q1 무주택기간: 위 표의 기준대로 기간을 고릅니다. 집이 있거나 만 30세 미만 미혼이면 0점입니다.
- Q2 부양가족: 본인을 뺀 배우자, 본인과 배우자의 직계존속, 미혼 자녀 수를 고릅니다. 직계존속은 내가 세대주이고 3년 이상 같은 등본에 올라 있어야 셉니다.
- Q3 청약통장: 순위기산일과 생년월일을 넣습니다. 통장 종류나 금액이 바뀌었어도 가입기간은 최초 가입일부터 세고, 미성년 때 가입한 기간은 5년까지만 인정돼요.
- Q4 배우자 통장: 배우자 가입기간의 절반에 해당하는 점수를 0~3점 중에서 고릅니다.
- 결과가 세 항목 점수의 합과 맞는지 대조한 뒤, 청약할 단지의 입주자모집공고일 기준으로 다시 따집니다. 계산기 점수는 참고용이고, 잘못 신청한 책임은 본인에게 돌아갑니다.
미리 챙길 것은 통장 최초 가입일, 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일, 등본상 세대원 구성과 등재 기간, 배우자 통장 가입기간입니다. 부양가족이 몇 명으로 인정되는지 헷갈리면 청약홈 청약 문의(1644-7445, 평일 09:00~17:30)로 물어보면 됩니다.
가점이 낮으면 청약 추첨제를 봅니다
민영주택 일반공급은 물량을 가점제와 추첨제로 나눕니다. 비율은 지역과 전용면적이 정해요. 투기과열지구·청약과열지역에서는 60㎡ 이하가 가점제 40%·추첨제 60%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하가 70%·30%입니다. 85㎡ 초과는 투기과열지구가 80%·20%, 청약과열지역이 50%·50%고요.
그 밖의 지역에서 85㎡ 이하는 시장·군수·구청장이 공고한 경우에만 40% 이하를 가점제로 뽑고 나머지는 추첨합니다. 85㎡ 초과는 수도권 공공주택지구처럼 가점제 비율을 따로 정한 곳이 아니면 전부 추첨이에요.
서울은 2025년 10월 15일 대책으로 25개 자치구 모두 투기과열지구가 됐습니다. 이런 규제지역에서 추첨 비율이 가장 큰 건 60㎡ 이하(60%)예요. 34점인 신혼부부(사례 ②)라면 서울에서 눈여겨볼 물량은 60㎡ 이하 주택형의 추첨 60%입니다. 실제 배정 세대수와 규제지역 여부는 단지 입주자모집공고문에서 최종 확인합니다.
추첨제도 1순위 통장이 있어야 들어갑니다
추첨제를 통장 없이 뽑는 제도로 생각하면 안 됩니다. 가점제와 추첨제 모두 1순위 안에서 경쟁하고, 2순위는 1순위가 모자랄 때만 차례가 옵니다. 1순위가 되려면 지역별 가입기간과 예치기준금액을 채워야 해요. 가입기간은 수도권 1년, 수도권 밖 6개월이 기준이고 지역에 따라 각각 24개월, 12개월까지 늘어날 수 있습니다. 투기과열지구·청약과열지역에서는 2년이 필요합니다.
규제지역에서는 세대주일 것, 최근 5년 안에 세대가 당첨된 적이 없을 것, 세대가 집을 두 채 이상 갖고 있지 않을 것까지 붙어요. 서울 단지의 추첨 물량을 노린다면 가점이 몇 점이든 가입 2년을 채운 통장과 이 조건을 먼저 갖춰야 1순위 경쟁에 들어갑니다.
가점제에서 떨어지면 따로 신청하지 않아도 추첨 대상에 들어갑니다. 가점이 같으면 통장 가입기간이 긴 사람이 먼저이고, 그것도 같으면 추첨으로 정해요. 투기과열지구·청약과열지역·수도권·광역시에서 추첨 대상자가 많을 때는 추첨 물량의 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 줍니다. 남은 물량은 무주택세대구성원과 1주택 세대 구성원이 함께 겨루고, 그래도 남으면 1순위 전체로 넘어갑니다.
주택청약 의미 있냐, 유지할 사람과 해지를 생각해 볼 사람
같은 통장이라도 내 점수와 노리는 단지에 따라 쓸모가 달라집니다.
- 부양가족이 적고 청약 계획이 있는 무주택자(사례 ①·②): 공개된 단지의 당첨가점과 거리가 멀어 추첨 물량이 주 무대입니다. 추첨에도 1순위 자격이 필요하니 통장을 이어 갈 이유가 있어요.
- 가점이 40점대인 가구(사례 ③): 공개된 단지의 가점제 당첨자 최저보다는 낮지만, 무주택기간은 1년마다 2점씩 오르고 부양가족이 1명 늘면 5점이 더해집니다. 그 주택형에 추첨 물량이 있으면 가점제에서 떨어져도 그대로 추첨으로 넘어가니, 한 번의 청약으로 두 방식을 차례로 거치는 셈이에요.
- 무주택기간이 길고 부양가족이 많은 가구(사례 ④): 가점제를 노려 볼 구간이라 통장 가입기간 17점까지 고스란히 점수가 됩니다.
- 1주택 세대이거나 최근 2년 안에 가점제로 당첨된 세대: 규제지역에서는 가점제 대상이 아니고 추첨제만 신청합니다. 1주택 세대는 추첨 순서에서도 무주택세대구성원 다음이에요.
- 노리는 물량이 전량 추첨인 경우: 가점제 비율이 정해지지 않은 지역의 85㎡ 초과처럼 가점을 쓰지 않는 물량이면 점수는 상관없고, 통장은 1순위 자격으로만 필요합니다.
이 기준은 당첨 가능성을 따져 보는 방법일 뿐, 통장을 유지하거나 해지하라는 권유가 아닙니다.
“주택청약 의미 있냐”를 따져 본 끝에 청약 계획이 없어 해지 쪽으로 기울었다면, 해지할 때 사라지는 것과 남는 것부터 보세요.
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